חייבים המחזיקים בדירה לעיתים חשים חשש מהאפשרות שהנכס שלהם, שתרם רבות לרווחתם או שסיפק להם תחושת ביטחון, יתממש ויימכר. האם מדובר בחובה? חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי מציע הגנה משמעותית יותר על דירות מגורים לעומת חוק ההוצאה לפועל. עם זאת, יש להבין כי קיימים מקרים שבהם בית המשפט עלול להחליט כי החייב חייב למכור את הדירה שבבעלותו, בהתאם לפסיקות ולדרישות החוק.

בעבר, במסגרת פקודת פשיטת הרגל, חייבים יכלו להימנע ממכירת דירת המגורים שלהם הודות לחוק הגנת הדייר, ובפרט לסעיף 33 בחוק זה. סעיף זה קובע שאם אדם מחזיק בנכס כבעל או חוכר לדורות, והוא מאבד את זכויותיו בנכס בעקבות מכירה בהוצאה לפועל, פשיטת רגל או הליך אחר, הוא יהפוך לדייר המוגן של הבעלים החדש.

כך, אם פושט רגל היה רשום כבעל נכס, הוא היה יכול להמשיך להתגורר בדירתו גם לאחר שמימשו את הנכס, מה שהפך את הדירה ל"כבולה" ולא ניתן היה לפנות אותו ממנה. תוצאה זו הובילה לכך שהנכס בדרך כלל היה שווה פחות, מה שסייע לחייבים למנוע את מכירת דירתם על ידי העברת שווי הזכויות הנמוך שלהם בדירה לתיק ההוצאה לפועל.

עם זאת, שינויי החוק במסגרת חדלות פירעון הם משמעותיים, משום שההגנה שהציע סעיף 33 בוטלה. המשמעות היא שדירת מגורים תוערך כמו "דירה פנויה", מה שיכול לשמור על ערכה בשוק ולא להוריד את מחירה בצורה קיצונית כמו בעבר. כתוצאה מכך, הסכום שעל חייבים לגייס כדי "לפדות" את זכויותיהם בדירה יהיה ככל הנראה גבוה יותר.

למרות זאת, חשוב לציין כי החוק החדש עדיין מספק הגנות משפטיות טובות לחייבים, עם תנאים שיכולים להוביל לתוצאות חיוביות במקרים מסוימים, ולעיתים אף לתוצאות טובות יותר מאשר בעבר.

לקיחת עורך דין המתמחה בחדלות פירעון היא קריטית בתהליך כזה. עורך דין מקצועי יכול להנחות אתכם בהבנת הזכויות והחובות שלכם, לסייע בניהול ההליך ולהבטיח שהזכויות שלכם יישמרו. התמחותו של עורך הדין יכולה לשפר את סיכויי הצלחה שלכם בהליך ולהקל על ההתמודדות עם המורכבויות המשפטיות.

החדשה המרגשת היא ששיקול הדעת בנוגע להחלטה למכור את דירת המגורים של חייב בהליך חדלות פירעון נמצא כעת תחת פיקוח קפדני יותר של בית המשפט. מדובר בהליך שבו יתקיים דיון מעמיק, והנושים יהיו מחויבים להציג את עמדותיהם. כמו שהבנתם, הדיון בבית המשפט הוא שלב קרדינלי וחשוב מאוד.

הצגת הטענות שלכם באופן ברור ומסודר בפני השופט היא חיונית להצלחת ההליך. לכן, במקרה של חדלות פירעון שבו מעורבת דירת מגורים, חשוב מאוד לפנות לייעוץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום. עורך דין מקצועי לא רק יסייע לכם להכין את המסמכים והטיעונים הנדרשים, אלא גם ייצג אתכם בדיון, תוך שימוש בידע על החוק והפסיקות הרלוונטיות, מה שיכול לשפר את סיכויי ההצלחה שלכם בהליך.

בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי קיימת התייחסות ברורה למקרים שבהם בית המשפט יכול לקבוע כי יש למכור את דירת המגורים של החייב. כאשר בסעיף 229(ג) נחקק כי בית המשפט לא יאשר את מכירת הזכות במקרקעין אלא אם הוא משוכנע שהתקיימו כל התנאים הבאים:

1. התועלת שתושג לנושים ממכירת הנכס עולה על הנזק שייגרם לחייב, תוך התחשבות בגילו של החייב, בני משפחתו המתגוררים עמו ובנסיבותיהם האישיות, כולל מצבם הבריאותי.

2. אין אפשרות סבירה לפרוע את החוב בדרכים אחרות שפגיעתן בחייב תהיה פחותה.

3. לחייב ולבני משפחתו המתגוררים עמו יהיה מקום מגורים סביר באזור שבו הם חיים, או שיוצע להם פתרון מגורים חלופי לתקופה שתיקבע על ידי בית המשפט, אשר יתאים לצורכיהם.

כפי שכבר הוזכר, כאשר בית המשפט מחליט על מימוש זכויות החייב ומכירת דירת המגורים, הממונה על הליכי חדלות פירעון מחויב לדאוג לחייב ולמשפחתו לדיור חלופי. דיור זה חייב להיות במיקום סביר ובאזור מגורים שמתאים לצורכיהם.

אם בית המשפט יקבע כי לחייב יש סיכוי לממן דירה בעתיד, החוק קובע שהממונה יעניק לו דיור חלופי למשך ארבע שנים (48 חודשים). עם זאת, החידוש המשמעותי בחוק הוא שבית המשפט רשאי להעניק לחייב זכאות לדיור חלופי לכל ימי חייו, אם ימצא שאין לו יכולת לממן דירת מגורים לאחר סיום ההליך.

חשוב להדגיש שבמקרים כאלה, ליווי של עורך דין מנוסה הוא קריטי. עורך דין יכול לסייע בהבנת הזכויות והחובות שלכם, לייצג אתכם בדיונים המשפטיים ולהבטיח שהממונה והמערכת המשפטית יעמדו בדרישות החוק. התמחותו של עורך הדין יכולה להשפיע על תוצאות ההליך ולוודא שהזכויות שלכם נשמרות במלואן.

במקרה שבו יש משכנתא על דירת המגורים או אם הוסרה הערת אזהרה לטובת נושה אחר ברשם המקרקעין, הזכאות לדיור חלופי תוגבל ל-18 חודשים. זאת, בהתאם לסעיף 38(ג) בחוק ההוצאה לפועל או לפי התנאים שנקבעו בשטר המשכנתא.

בפסיקה שניתנה על ידי שופטת בית המשפט העליון, רות רונן, בפרשת רע"א 1708/23 רפי אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ (נבו 07.05.2023), נדחתה בקשת רשות הערעור של המבקש, אשר ביקש צו מניעה זמני שאוסר על אחת מהמשיבות להמשיך בהליכי מימוש המשכון של דירת המגורים ומשרדו במסגרת הליך ההוצאה לפועל, עד להחלטה בתביעה המתנהלת בבית המשפט.

בפסק הדין נקבע כי לא ניתן לקבוע שהתביעה חסרת סיכוי באופן שיביא לדחיית הבקשה לסעד זמני, אך "שיקולי מאזן הנוחות נוטים לדחיית הבקשה".

חשוב להדגיש כי במקרים כאלה, ליווי של עורך דין מומחה בתחום הוא חיוני. עורך דין יכול לסייע בהבנת ההשלכות המשפטיות של ההליך, להציג את הטענות שלכם בצורה מקצועית בבית המשפט, ולמקסם את הסיכויים שלכם לקבל סעד הולם. התמחותו של עורך הדין יכולה להיות קריטית במקרים של מימוש משכנתא, ולכן כדאי להיעזר במומחה שילווה אתכם לאורך התהליך.

חשוב להבין שכל הדיון במאמר זה, ובכלל בכל הסעיף בחוק, מתייחס למימוש דירת מגורים של חייב שמתגורר בה בפועל. כלומר, אם החייב משכיר את הדירה לאדם אחר, הוא לא ייהנה מההגנות שהחוק מציע, כפי שהוזכר קודם לכן. עולות שאלות לגבי המצב שבו ההכנסות מהשכרת הדירה משמשות את החייב לשכירת דירה אחרת לעצמו. בעניין זה קבע בית משפט השלום בחיפה בתיק חדל"פ 1868-06-20 כי בהתאם לסעיף 229 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, ליחידה ולבעלה יש את הזכות לטעון להגנה על דירת המגורים, בתנאי שהנכס משמש למגוריהם. במצב הנוכחי, הם שוכרים דירה חלופית ומשכירים את הדירה הנוכחית, תוך כדי שהם עובדים באזור מגורים אחר בדרום הארץ.

למעשה, סעיף 229 (א) קובע בפסיקה שההגנה על דירת המגורים חלה רק כאשר המקרקעין משמשים כולם או חלקם למגוריהם. במקרה שהמקרקעין משמשים כמקור מימון להשקעה כלכלית, ההגנה לא חלה.

בסיטואציות כאלה, ליווי של עורך דין מומחה הוא חיוני. עורך דין יוכל לסייע בהבנת הזכויות המשפטיות ולהציע אסטרטגיות מתאימות כדי להבטיח שהחובות והזכויות שלכם יישמרו לאורך התהליך המשפטי.

בסופו של דבר, ההחלטה הסופית בנושא מימוש דירת המגורים נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, אשר שוקל מגוון פרמטרים. לדוגמה, אם מדובר בחייב בגיל מתקדם, יש סבירות גבוהה שהשופט יעדיף להשאיר את הדירה בידיו. כמו כן, יש לקחת בחשבון את מצבו הבריאותי של החייב או של בני משפחתו, כמו גם את מספר האנשים התלויים בו.

פוטנציאל ההכנסה העתידי של החייב הוא גם שיקול חשוב, וכן הנזק שייגרם ממכירת הדירה לעומת התועלת שתצמח מההליך המשפטי. חשוב להדגיש, כי המטרה העיקרית היא להימנע ממכירת דירת המגורים.

כדי למנוע מצב שבו החייב ימצא את עצמו בסיטואציה קשה, חשוב לבצע בדיקה משפטית וכלכלית מעמיקה לפני שמבצעים צעד כלשהו. יש לבחון את אפשרויות גיוס הכספים, לבדוק אם קיימות קרנות השתלמות או קופות פנסיה זמינות, ולראות אם ניתן לקבל סיוע משפחתי. כמו כן, יש להעריך איזו אפשרות משפטית היא המתאימה ביותר להשגת המטרה בהתאם לנסיבות הספציפיות של המקרה.